社論丨加強逆周期調(diào)節(jié) 推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
【資料圖】
國家統(tǒng)計局發(fā)言人近日表示,從5月份情況看,房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),但受到多重因素影響,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷,房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復(fù)。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效,市場預(yù)期好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。
數(shù)據(jù)顯示,1-5月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元,同比下降7.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)意愿不強,房屋新開工面積39723萬平方米,下降22.6%。商品房銷售面積46440萬平方米,同比下降0.9%,5月份70個大中城市商品住宅銷售價格基本穩(wěn)定,其中,一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落,二三線城市商品住宅銷售價格降勢趨緩。
今年第一季度,隨著經(jīng)濟運行恢復(fù)常態(tài)化,前期受到疫情影響而積累下來的住房需求較快釋放,伴隨著房地產(chǎn)政策的寬松性調(diào)整,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定反彈。但是,進入第二季度后,這種反彈沒能持續(xù),而是出現(xiàn)回落。應(yīng)當說,近期回落主要是短期需求集中釋放后的正?,F(xiàn)象。這與中國宏觀經(jīng)濟整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)較為一致,即第一季度受益于疫情防控措施優(yōu)化調(diào)整后需求的集中釋放,各行業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)性增長,但內(nèi)生動力還不強,使得這種反彈未能持續(xù)。
房地產(chǎn)的特殊性在于,它既是拉動經(jīng)濟增長的主要動力,同時銷售又受宏觀經(jīng)濟預(yù)期影響較大,因此,成為左右宏觀經(jīng)濟增長的主要因素。房地產(chǎn)銷售在中國是一個預(yù)期驅(qū)動型的市場,從歷史情況來看,它呈現(xiàn)出買漲不買跌的規(guī)律,當樓市不振時,大多數(shù)人不愿意入市,而當政府采取調(diào)控措施刺激樓市時,市場又可能會出現(xiàn)搶購潮,在很短的時間內(nèi)推高整個城市所有住房價格。這種非理性的現(xiàn)象會導致樓市在一次井噴后緩慢下跌,然后等待下一次井噴。
二季度樓市恢復(fù)趨緩主要是與預(yù)期有關(guān)。首先,市場有政府會出手穩(wěn)定樓市的預(yù)期,因此,除了剛性需求外,很多人開始持幣待購,等待更有利于消費者的政策出現(xiàn),比如更低的利率,或者開發(fā)商促銷等。其次,正因為有這種預(yù)期,所以,越來越多的家庭開始將自己的“老破小”(房齡20年以上)掛牌出售,希望通過換房改善居住條件。這導致二手房掛牌數(shù)量上升以及掛牌價格下跌,形成了一種下行壓力。在這個過程中,有關(guān)征收房產(chǎn)稅等傳聞也促使部分投資者開始拋售投資性住宅,似乎構(gòu)成了一種市場下行壓力較大的情形。但是,大量改善性需求與剛性需求仍然存在,只是二手市場與一手市場的乘數(shù)效應(yīng)被延遲了。
不能繼續(xù)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,通過制造市場搶購潮,以帶動市場去庫存。這是因為目前一些大城市房價與本地收入相比已經(jīng)普遍偏高,搶購潮會在短時間內(nèi)扭曲供需而造成價格脈沖式上漲,對樓市健康、可持續(xù)發(fā)展是不利的。此外,隨著人口增長放緩以及城市化率不斷提高,相對平穩(wěn)的需求也不支持價格繼續(xù)上漲。因此,房地產(chǎn)市場必須保持平穩(wěn)健康運行,不能大起大落。
我們需要通過逆周期調(diào)節(jié)穩(wěn)定和促進宏觀經(jīng)濟的增長,從而改善市場預(yù)期,避免就業(yè)和收入等受經(jīng)濟下行趨勢影響而導致消極預(yù)期,從而讓潛在購房者推遲購房決定。還要有序推進城市更新改造,目前,大部分城市舊城區(qū)仍然存在較多老破小,居住條件較差,是置換型需求的主力,但城市改造也要避免一窩蜂式的“大干快上”。也要鼓勵改善型和剛性住房需求釋放,解除不合理的限制性政策,但杜絕投機炒作。在一些大型城市,應(yīng)該創(chuàng)新融資方式,增加公共租賃住房供給,為新市民解決居住問題。同時,應(yīng)繼續(xù)推動農(nóng)民工市民化,提供完善的教育、醫(yī)療等社會保障服務(wù)等。
(文章來源:21世紀經(jīng)濟報道)
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