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房地產(chǎn)軟著陸有助于消費(fèi)內(nèi)需修復(fù)

時(shí)間:2023-06-20 06:06:37 來(lái)源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 發(fā)布者:DN032

【環(huán)宇雜談】

現(xiàn)在,要把成本降下來(lái),要把虹吸的資金釋放出來(lái),要把壓制的消費(fèi)解放出來(lái)。在樓市基本面尚可的情況下,救市一說(shuō)并無(wú)恰當(dāng)理由。

李宇嘉


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近期,要不要“救樓市”的話題很熱。當(dāng)然,呼吁要救的很多是業(yè)內(nèi)人士,比如開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、自媒體等,都是吃這碗飯的,最能感知行業(yè)調(diào)整的切膚之痛。有的新盤(pán)項(xiàng)目推出半年,區(qū)區(qū)100套房子去化不到一半;從業(yè)幾年的資深中介小哥,居然兩個(gè)月沒(méi)談成一單,近期退掉在租的房子,搬到城中村;有的開(kāi)發(fā)區(qū),去年到現(xiàn)在沒(méi)賣(mài)1宗地,機(jī)關(guān)的績(jī)效全砍。

另外,一些學(xué)者也呼吁救助樓市。很簡(jiǎn)單,救樓市既能穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi),還能借助樓市牽涉面廣的特征,提振上下游各行各業(yè)的信心,穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的壓力小多了。筆者認(rèn)為,每個(gè)人的角度不同,說(shuō)的都沒(méi)有錯(cuò),但都是站在當(dāng)下、站在自身利益的角度談救市的。如果站在更高的角度看,樓市下行的影響程度越大、范圍越廣、痛感越明顯,也意味著對(duì)樓市的依賴程度越深。

進(jìn)一步講,如果用“大劑量”的“硬招”把樓市拉起來(lái),比如就像專家們所說(shuō)的,一線城市退出限購(gòu),二套房首付比例降至30%,開(kāi)啟新一輪棚改等,又回到了過(guò)去的“老路”。問(wèn)題是,在供應(yīng)量極大,需求端剛需、新中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力孱弱,背負(fù)債務(wù)買(mǎi)房的情緒很低的情況下,這種回升能持續(xù)多久?當(dāng)這個(gè)龐然大物再次回落,負(fù)面影響有多大?還要用更大的力度去救?

從近期的政策姿態(tài)來(lái)看,房地產(chǎn)的治理思路非常清晰,即商品房高舉高打的“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”舊模式式微,長(zhǎng)周期下行呈不可阻擋之勢(shì)。在防范風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)保交樓的前提下,維持基調(diào)友好的政策環(huán)境,扶持合理的購(gòu)房需求,確保市場(chǎng)主體預(yù)期穩(wěn)定,平滑調(diào)整的周期和波動(dòng),降低調(diào)整的陣痛。同時(shí),逐步褪去地產(chǎn)的財(cái)富屬性,降低對(duì)內(nèi)需的擠出效應(yīng),積極打造新模式。

因此,通過(guò)刺激需求端的漲價(jià)預(yù)期,借助加杠桿拉升需求能力,并托起供給量,實(shí)現(xiàn)供需循環(huán)上臺(tái)階的舊思路,既格格不入,也到了必須要揮別的時(shí)候了。當(dāng)下,之所以消費(fèi)和內(nèi)需比較疲弱,很大程度上在于房子、教育等大宗消費(fèi)的成本太高,以及其財(cái)富效應(yīng)下吸附社會(huì)大量資金,導(dǎo)致微觀層面數(shù)以億計(jì)的普通百姓的消費(fèi)無(wú)法提振,影響全社會(huì)就業(yè)和內(nèi)需基礎(chǔ)。

所謂大樹(shù)底下不長(zhǎng)草,就是這個(gè)道理。反過(guò)來(lái),“鯨落萬(wàn)物生”,講的就是房地產(chǎn)的軟著陸,將帶來(lái)其他行業(yè)、消費(fèi)內(nèi)需修復(fù)的效應(yīng)。現(xiàn)在正在推進(jìn)這個(gè)過(guò)程,其效果也開(kāi)始顯現(xiàn)。比如,新一代的年輕人,逐漸擺脫了房子束縛,他們不僅更樂(lè)于消費(fèi),而且消費(fèi)偏好也更加多元、更加個(gè)性化,從而創(chuàng)造出了層出不窮的消費(fèi)場(chǎng)景和需求,也創(chuàng)造了新的就業(yè)機(jī)會(huì)。

近期,“房住不炒”開(kāi)始深入人心,“房?jī)r(jià)只漲不跌”的頑固預(yù)期被打破。我們明顯看到,擁有多套房的人開(kāi)始出售手上的房子,只剩自住的那一套。騰挪出來(lái)的錢(qián),開(kāi)始投資醫(yī)療美容、咖啡豆原產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)等等。新的產(chǎn)業(yè)如雨后春筍,他們極大地提升了年輕人、新就業(yè)大學(xué)生、廣大打工人的就業(yè)機(jī)會(huì)。解決就業(yè)這個(gè)當(dāng)務(wù)之急的同時(shí),政策還在積極地降成本。

比如,各地都在發(fā)展保租房,推進(jìn)城中村配套補(bǔ)短板,推進(jìn)教育均等化,大力發(fā)展新能源汽車(chē),推廣普惠金融等,目的就是全面降低生活和創(chuàng)業(yè)的成本,包括住的成本、交通的成本、教育的成本、融資的成本,目的就是讓所有年輕人、新市民不用為居住、教育和交通等大宗消費(fèi)太發(fā)愁。有了穩(wěn)定的收入,大宗消費(fèi)的成本也不高,整個(gè)內(nèi)需和消費(fèi)才能真正穩(wěn)定下來(lái)。

上世紀(jì)70-90年代,父輩祖輩們的工資僅幾十元或上百元。但為何,他們有能力、也敢于購(gòu)買(mǎi)超過(guò)工資幾倍到幾十倍的“老三大件”(自行車(chē)、手表、縫紉機(jī))、新三大件(電視、冰箱、洗衣機(jī))。因?yàn)椋麄儧](méi)有后顧之憂,不用為房子、教育擔(dān)心?,F(xiàn)在,為何不敢消費(fèi),拼命儲(chǔ)蓄,因?yàn)轭檻]太多、成本太高?,F(xiàn)在,要把成本降下來(lái),要把虹吸的資金釋放出來(lái),要把壓制的消費(fèi)解放出來(lái)。因此,在樓市基本面尚可的情況下,救市一說(shuō)并無(wú)恰當(dāng)理由。

(作者系房地產(chǎn)資深研究人士)

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