深圳二手房交易量重新站上6萬(wàn)套關(guān)口,樓市新政后連現(xiàn)5個(gè)“日光盤”
數(shù)據(jù)顯示,深圳二手房全年錄得量同比增長(zhǎng)近六成,重新站上六萬(wàn)套關(guān)口,創(chuàng)下近四年的最高值;同時(shí),新房市場(chǎng)也在第四季度實(shí)現(xiàn)交易量大幅攀升,全年成交約3.8萬(wàn)套,創(chuàng)下近三年新高。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示,2024年從年頭至年尾,深圳房地產(chǎn)政策一直保持著持續(xù)寬松的態(tài)勢(shì),延續(xù)了2023年四季度以來(lái)的調(diào)控方向,符合業(yè)內(nèi)對(duì)于2024年的展望。而2024年度出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策的力度又高于預(yù)期,特別是9月底提出的“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”,使得四季度商品房交易量迅速?zèng)_上年度高位,帶來(lái)翹尾行情。
全年二手房錄得量重新站上6萬(wàn)套關(guān)口
深圳樂(lè)有家經(jīng)紀(jì)人蔡鑫濤用“欲揚(yáng)先抑”來(lái)形容2024年的深圳樓市。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),2024年全年,深圳二手房錄得(錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù))66880套,對(duì)比2023年的42574套大幅增長(zhǎng)57.1%,為近4年的最高值。
從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)而言,2024年深圳二手住宅網(wǎng)簽54487套,同比上漲66%,也是近4年的最高點(diǎn),遠(yuǎn)超2021年。
蔡鑫濤指出,深圳“9·29”樓市新政疊加國(guó)慶假期效應(yīng),使得2024年10月的二手房成交量直接翻倍,并在后續(xù)月份持續(xù)攀升。這一變化給市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針,成交價(jià)也隨之顯著回穩(wěn)。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看,2024年前9個(gè)月,深圳二手房月均錄得量為4525套,至第四季度,月均錄得量近乎翻倍至8718套。其中,2024年12月,深圳全市二手房錄得9115套,環(huán)比增長(zhǎng)3.9%,同比增長(zhǎng)108.3%,創(chuàng)近47個(gè)月以來(lái)新高。
蔡鑫濤指出,“深圳市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)極為敏感。新政出臺(tái)后,市場(chǎng)預(yù)期迅速轉(zhuǎn)變,二手房成交量?jī)r(jià)齊升。盡管從一整年的維度來(lái)看,整體仍是以價(jià)換量的格局,但年底與年初相比,成交價(jià)格正逐步修復(fù)。”
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2024年7月,深圳二手成交均價(jià)一度跌破“6字頭”,但10月價(jià)格上漲7%回到“6字頭”,四季度穩(wěn)定在6.3萬(wàn)元/平方米左右。
蔡鑫濤所在的福田區(qū)是深圳的中心城區(qū),其提到,“我們片區(qū)相對(duì)成熟,主要以二手房市場(chǎng)為主。新政出臺(tái)前,該片區(qū)成交周期較長(zhǎng),買賣雙方處于博弈狀態(tài)。新政出臺(tái)后,市場(chǎng)預(yù)期改善,對(duì)于優(yōu)質(zhì)房源,成交周期明顯縮短,價(jià)格也有所回穩(wěn)。而對(duì)于一些老舊、格局不佳的房源,雖然價(jià)格并未出現(xiàn)上漲,但新政也帶來(lái)了一定的出售窗口期。”
新房住宅成交同比增兩成,為近3年最高點(diǎn)
2024年深圳新房市場(chǎng)雖然經(jīng)歷了低谷,但在新政作用下,全年預(yù)售新房成交穩(wěn)健上漲,達(dá)到43779套。其中住宅成交量尤為突出,共計(jì)成交37972套,同比增長(zhǎng)20.1%,創(chuàng)下近3年新高。
根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù),去年新房成交高峰主要集中于第四季度,占比接近全年總量的一半,其中2024年11月份成交量為近46個(gè)月以來(lái)最高值。
深圳中原地產(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人表示,2024年深圳先后出臺(tái)了10余次政策,調(diào)控力度是近年來(lái)之最。“每一次政策落地,對(duì)市場(chǎng)都有一定利好。2月、5月、9月深圳都出臺(tái)了樓市松綁政策,新房項(xiàng)目帶看量有明顯的起色。”
其中,2024年9月份出臺(tái)的政策被認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)的作用最為顯著。
上述經(jīng)紀(jì)人提到,2024年全年,深圳新房共誕生了6個(gè)日光盤,其中海德園于2024年7月開盤,其余5個(gè)新房項(xiàng)目均是“9·29”樓市新政后出現(xiàn)的“日光盤”。
公開信息顯示,2024年9月29日晚間,深圳市官宣系列樓市新政,自10月1日起,明確優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策,取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制,優(yōu)化價(jià)格備案流程,調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值稅征免年限,優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策。政策調(diào)整后,深圳明確取消非核心區(qū)限購(gòu)措施,核心區(qū)只保留1年社?;騻€(gè)稅,購(gòu)房門檻大大降低;增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
得益于新政實(shí)施,2024年下半年新房成交量增長(zhǎng)明顯,庫(kù)存壓力也得到一定程度緩解。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù),截至2024年12月末,深圳新房住宅存量為398.9萬(wàn)平方米,去化時(shí)間約為12.28個(gè)月,年末新房住宅存量及去化時(shí)間均為近3年來(lái)最低。
有開發(fā)商營(yíng)銷人員表示,新政后市場(chǎng)活躍度提升,但年末開發(fā)商沖業(yè)績(jī)以及回籠資金需求下,深圳關(guān)外的新房項(xiàng)目均保持了一定的折扣力度。
改善型需求占比提升明顯
從購(gòu)房需求來(lái)看,無(wú)論是二手房還是新房,改善型住房需求占比均提升明顯。
這背后也得益于政策的落地。2024年11月,深圳全面取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)再為市場(chǎng)添上一把火,與之掛鉤的住房交易稅負(fù)迎來(lái)大幅降低。
蔡鑫濤提到,以往豪宅面臨的高額增值稅在新政后得到了減免,實(shí)實(shí)在在地降低了買家的現(xiàn)金成本,因此,改善型住房的交易活躍度明顯提升。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,2024年12月,二手房市場(chǎng)成交面積大于90平方米的房源占比較11月大幅提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。
從新房市場(chǎng)而言,改善戶型也占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,隨著“7090政策”的取消,未來(lái)改善戶型占比有望持續(xù)上升。2024年,深圳90-144平方米面積段成交占比55.9%,穩(wěn)居各戶型需求第一。
蔡鑫濤在接受采訪時(shí)提及,其個(gè)人業(yè)績(jī)?cè)?024年前9個(gè)月主要聚焦于剛需置業(yè)客戶,因?yàn)閮r(jià)格下行對(duì)剛需客戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)較好的入手時(shí)機(jī)。新政出臺(tái)后,其連續(xù)成交了兩套3000多萬(wàn)元的新房,顯示出改善型客戶對(duì)市場(chǎng)政策的敏感程度以及對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)可。
值得一提的是,2024年的深圳樓市還出現(xiàn)了一個(gè)積極的信號(hào),即二手房重新開始占據(jù)主導(dǎo)地位。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2021年-2022年,深圳樓市交易量以新房為主,占比在六成左右;2023年,一二手成交占比五五分,二手略微高2個(gè)百分點(diǎn)。到了2024年,二手樓市終于重回市場(chǎng)主導(dǎo)地位,一手住宅網(wǎng)簽占41%,二手住宅網(wǎng)簽占59%。一二手成交占比接近4:6。
蔡鑫濤認(rèn)為,這一變化表明,買家和賣家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)調(diào)整到更為合理的狀態(tài),買家愿意入手,而賣家也接受了當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。這是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn),意味著市場(chǎng)正在向更為穩(wěn)健的方向發(fā)展。
展望2025年,何倩茹認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將保持寬松態(tài)勢(shì),在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)步向好的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)還將有零星的優(yōu)化政策出臺(tái),但力度將不及2024年。其預(yù)計(jì),2025年各能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化仍存,但一線城市及強(qiáng)二線城市的交易量有望率先企穩(wěn)。因此預(yù)計(jì)深圳2025年商品住宅的成交量大概率會(huì)與2024年的情況相近,價(jià)格則保持穩(wěn)定,整體呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
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