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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 陳月芹/文 一年前，開(kāi)發(fā)商的持續(xù)爆雷，給城市留下了一個(gè)又一個(gè)停工項(xiàng)目，那些斥資百萬(wàn)打造的千尺沙盤(pán)，曾經(jīng)描繪了美好的生活理想，在打骨折賣(mài)房、送車(chē)位、送十年物業(yè)費(fèi)后，理想并沒(méi)有照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，沙盤(pán)背后至今仍是一片荒蕪。

(資料圖片)

工地上，工人的身影越來(lái)越少，塔吊和挖機(jī)不動(dòng)了，工程陷入停滯。剛建起來(lái)的幾棟樓體架構(gòu)，區(qū)位很好，戶(hù)型朝向很好，風(fēng)一吹，赤裸的鋼筋水泥里南北通透。

2022年7月，百城業(yè)主宣布“抱團(tuán)停貸”影響巨大，高層隨即定調(diào)，“保交樓”成為一年來(lái)開(kāi)發(fā)商、地方政府的重要任務(wù)，金融系統(tǒng)從中助力，如央行指導(dǎo)國(guó)開(kāi)行、農(nóng)開(kāi)行釋放千億級(jí)專(zhuān)項(xiàng)借款，多部門(mén)聯(lián)動(dòng)了起來(lái)??

最開(kāi)始，保交樓進(jìn)展還算順利——那些仍然有盈利空間的項(xiàng)目被收并購(gòu)，賬面為負(fù)的項(xiàng)目盡量申請(qǐng)紓困專(zhuān)項(xiàng)借款，錢(qián)慢慢進(jìn)來(lái)，一份份遲到的交付喜報(bào)，同樣振奮人心。

2023年以來(lái)，部分城市的保交樓逐步顯現(xiàn)后勁不足的情況，很多項(xiàng)目恢復(fù)不暢，政府也開(kāi)始收緊專(zhuān)項(xiàng)借款的審批和發(fā)放。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？

首先，保交樓行動(dòng)必然是先易后難。在經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商自救賣(mài)資產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)接盤(pán)和AMC盤(pán)活，以及中央紓困資金再篩選過(guò)一輪，如果停工項(xiàng)目還沒(méi)有獲得活水，它最終成為爛尾樓的可能性很大，是保交樓里最難啃的骨頭。

其次，從宏觀上看，對(duì)所有需要保交付的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，千億級(jí)的專(zhuān)項(xiàng)借款是杯水車(chē)薪，它的角色定位更像是針灸，用于激活金融體系的活力，但現(xiàn)實(shí)中，出于多方利益考量，與專(zhuān)項(xiàng)借款相匹配的配套融資，并未如預(yù)期般涌來(lái)。

如果2000億專(zhuān)項(xiàng)借款以10萬(wàn)元/套的標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)，約保200萬(wàn)套房，而來(lái)自政府部門(mén)的數(shù)據(jù)口徑顯示，僅恒大一家就有150套已售但逾期的房子待交付。有些項(xiàng)目，工地只挖了坑，房子卻預(yù)售一空，剩余貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠覆蓋成本。

備受開(kāi)發(fā)商和地方政府期待的社會(huì)配套融資，由于商業(yè)銀行自身的考量，也很難到位。

在這種情況下，各家開(kāi)發(fā)商，很多時(shí)候只能用少量的錢(qián)，維持工地啟動(dòng)，緩慢地建設(shè)，營(yíng)造出一種正在努力保交樓的氛圍——這種儀式，的確能穩(wěn)住一部分業(yè)主和潛在購(gòu)房者的心。

第三，多方面的利益相關(guān)者，對(duì)解開(kāi)癥結(jié)有心無(wú)力。

比如曾想要試水紓困類(lèi)項(xiàng)目的代建公司，現(xiàn)實(shí)中屢屢碰壁：總包單位要結(jié)清舊賬，新工程要現(xiàn)錢(qián)，要抵押物，否則拒不交樓、拒不退場(chǎng)；

各方債權(quán)人使盡渾身解數(shù)申請(qǐng)法院查封，以保衛(wèi)資產(chǎn)，降低了資產(chǎn)流動(dòng)性，客觀上拖延了保交付的資金安排；

而被地方政府督促保交樓的開(kāi)發(fā)商們，賣(mài)的每一套房款都悉數(shù)存進(jìn)監(jiān)管賬戶(hù)，與日常運(yùn)營(yíng)幾乎絕緣，很多境況不好的開(kāi)發(fā)企業(yè)基本處于人心渙散的狀態(tài)。

破局之道在哪里？

正如一位深入?yún)⑴c保交樓的地方官員呼吁的那樣，客觀評(píng)估全國(guó)停工項(xiàng)目的數(shù)量和資金缺口非常重要，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)借款的使用和后續(xù)審計(jì)，都應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)厝蒎e(cuò)容缺。如果保交樓是鐵的目標(biāo)，那直面問(wèn)題、尊重規(guī)律，給予一定的彈性空間，才是下一步應(yīng)該遵循的原則。