出售抵押房產(chǎn)的買賣合同有效嗎?出售抵押房產(chǎn)是否違法?
出售抵押房產(chǎn)的買賣合同有效嗎?
將抵押的房子再次出售合同有效。法律規(guī)定,對于設(shè)立了抵押的房產(chǎn)是可以在抵押期間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,只要通知抵押權(quán)人即可。
所以房屋可以轉(zhuǎn)讓,則轉(zhuǎn)讓房屋的買賣合同自然是有效的。不過出售房產(chǎn)后獲得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán),而且出售行為不能損害抵押權(quán)人的利益。
《民法典》第四百零六條:
抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
出售抵押房產(chǎn)的流程是什么
已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常,原業(yè)主通過向銀行申請貸款購買了房屋,并將該給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間,如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓,在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷,來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶,從而保護(hù)銀行的合法權(quán)益,進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言,實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范,又具有可操作性的交易模式,供房屋買賣的雙方選用:
(一)提前還款,解除抵押。
雙方簽訂之后,由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額,之后銀行釋放抵押權(quán),由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記,如此,原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán),接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前,買方?jīng)]有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點(diǎn)是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。
(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,無須籌措資金提前還貸,沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受,通過變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點(diǎn)是,轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù),且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù),而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題,操作起來比較繁瑣。
(三)買房替原業(yè)主提前還貸。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是,充分利用了資金的流動價(jià)值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是,買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn),如果原房主利用買方的資金幫他還貸,進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán),再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿,買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán),又讓首期房款血本無歸,到那時(shí),只能通過其他法律途徑追討,就非常被動了。
對于已經(jīng)抵押的房屋,法律方面也是允許進(jìn)行買賣交易,只不過此時(shí)房屋上面設(shè)置了抵押權(quán),因此需要先對抵押權(quán)作出處理,然后才允許進(jìn)行買賣。
出售抵押房產(chǎn)影響價(jià)格嗎?
房屋抵押會對買賣價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。銀行或其他抵押人在房屋產(chǎn)權(quán)人未清償?shù)盅簜鶆?wù)的情況下,有權(quán)對該房屋進(jìn)行查封、拍賣等處置方式。這些處置方式會對房屋的市場價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。
出售抵押房產(chǎn)是否違法?
出售抵押的房屋時(shí),需要經(jīng)抵押權(quán)人的同意,如果私自出售的,是屬于違反物權(quán)法、合同法的違法行為。
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