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新華網(wǎng)北京5月24日電（記者 王日晨）調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例、切實做好保交房工作配套政策……近期，多部門推出政策“組合拳”，提振市場信心，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  一系列政策舉措會帶來哪些影響？市場反饋如何？房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)什么變化？近日，多位業(yè)內(nèi)專家、機構人士和企業(yè)代表接受新華網(wǎng)采訪，圍繞這些話題進行分析和解讀。

  降低購房門檻和成本 促進住房需求釋放

  今年以來，各地因城施策，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策。4月30日召開的中央政治局會議強調(diào)，要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

  近期，多部門從供需兩端綜合施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。

  據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市個人住房貸款首付比例均已選擇執(zhí)行20%、30%；截至4月末全國343個城市（地級及以上）中，已有67個取消了首套房貸利率下限；5年以上首套房公積金貸款利率下調(diào)為2.85%。

  中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認為，一系列政策“組合拳”的出臺，可以有效起到穩(wěn)定預期、改善供求的作用。他分析說，取消首套和二套房貸利率下限可以有效降低購房成本，可促進剛性和改善性住房需求釋放。

  “下調(diào)首付比例、放開首套和二套房貸利率政策下限、下調(diào)公積金貸款利率，對應的是購房者購房成本的下降，以及潛在購房人群的顯著擴大，這無疑是擴大市場購買力的重要舉措。”新世界發(fā)展執(zhí)行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚認為，此次政策“組合拳”一方面能夠有助于去庫存，促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展；另一方面降低了購房成本，有望進一步激發(fā)購房需求。相信在新政策的助力下，房地產(chǎn)市場會建立起新的平衡，加速向新發(fā)展模式邁進。

  推動消化存量商品房 改善市場供求關系

  在推動消化存量房產(chǎn)方面，多部門將出臺相關配套政策。其中，人民銀行擬設立保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展4次。激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

  “設立保障性住房貸款等，支持地方政府收購存量住房用于保障性住房?？梢栽谕晟票Ｕ闲宰》矿w系的同時進一步消化住房庫存，改善住房供求。在一定程度解決地方政府消化庫存住房的資金來源問題。”鄒琳華說。

  ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然稱，3000億元保障性住房再貸款將直接提高房地產(chǎn)市場的資金流動性，促進庫存房屋的快速流轉(zhuǎn)。對于穩(wěn)定市場預期，起到了穩(wěn)定器的作用。值得注意的是，貸款為低息且可以連續(xù)展期4年，基本可以確保再貸款項目能夠有效推動保障性住房的入市和流轉(zhuǎn)，從而保證了保障性住房市場的可持續(xù)性發(fā)展。

  據(jù)了解，2023年人民銀行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。一年多來，試點在8個城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經(jīng)營模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用。統(tǒng)籌考慮政策銜接，人民銀行將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

  中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，未來若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

  “這一措施對于保證租賃住房市場的有效供給產(chǎn)生了實質(zhì)性作用，在解決剩余存量房再利用問題的同時，拓寬了租賃住房籌集的新渠道。”趙然認為，從試點城市效果看，該措施在提供高品質(zhì)租賃住房的同時，有效平抑了市場租金水平。接下來，這一模式在全國范圍全面推廣，將增強政策的普遍適用性和實際效果。

  市場活躍度逐漸提升 大力提振市場信心

  4月底以來，北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地圍繞優(yōu)化限購政策、鼓勵以舊換新等，接連釋放政策利好，促進潛在購房需求釋放。

  根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、成都、杭州等重點城市政策落地后，新房、二手房看房量提升，二手成交規(guī)模保持在高位。“517”樓市新政后，周末兩日核心城市看房和訪盤數(shù)量提升明顯。

  另據(jù)保利發(fā)展監(jiān)測數(shù)據(jù)，本周保利發(fā)展全國項目總來訪環(huán)比增38%。其中，以南京、杭州、深圳為代表的城市，客量及成交均有一定上漲。其中以南京最為典型，上周來訪2423組，環(huán)比增74%，認購118套，環(huán)比增66%。其中周末日均來訪834組，環(huán)比增長50%。

  從北京市場反饋來看，五環(huán)外多個新房售樓處客戶到訪量明顯增多，市場活躍度逐步提升。位于西北五環(huán)外的某在售項目，由一家大型央企開發(fā)，今年3月入市以來備受市場關注。據(jù)項目營銷人員透露，盡管新一輪樓市政策調(diào)整還有待細則落地，但對購房者的購房決策已經(jīng)產(chǎn)生積極影響。樓市新政出臺后首個周末，客戶到訪量明顯增加，單日就成交十多套，其中很多客戶都是初次到訪。

北京某在售樓盤營銷中心現(xiàn)場，正在接待訪客

  同樣位于五環(huán)外的一家頭部民營房企在京項目，雖然還未正式開盤，但目前開放了三處城市展廳。“項目開放首日接待客戶超300組，近七成客戶對項目表示明確意向，期待售樓處及樣板間正式開放。”項目營銷人員表示。

  除了新房市場，北京二手房市場需求平穩(wěn)釋放，整體穩(wěn)中求進。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月的前半月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為5096套，同比增長了11.34%。

  專家認為，從整體上看，新政在支持合理住房需求，促進交易等方面將產(chǎn)生積極影響。不過同時要看到，新政之后還有一個消化過程，配套細則出臺也需要一個過程。二手房交易周期較長，從數(shù)據(jù)上并不會立竿見影地顯現(xiàn)。隨著政策逐步落地，預計5月北京二手房市場將維持一定活躍度。

  對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，新一輪樓市政策調(diào)整既是機遇也是挑戰(zhàn)，促使開發(fā)商建造更好的房子，提供更好的服務，滿足消費者對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

  黃少媚認為，這種新期待，顯示了人們對住房本身的品質(zhì)、服務需求的升級。從企業(yè)來說，應堅持用精品意識打造高品質(zhì)項目。

  “產(chǎn)品與服務是品牌的基石。”保利發(fā)展控股總經(jīng)理、黨委副書記周東利認為，企業(yè)要堅持對品質(zhì)、服務和產(chǎn)品的追求。