前沿?zé)狳c(diǎn):CBRE嚴(yán)思慧:相比北上深,廣州商業(yè)物業(yè)市場仍是“藍(lán)海”
經(jīng)濟(jì)慢復(fù)蘇,迎來了期中考。半年前,扛過疫情考驗(yàn),各行各業(yè)投入“搞事業(yè)”。房地產(chǎn)也不例外,相比住宅市場,廣州商業(yè)零售物業(yè)似乎走在了前面。
零售消費(fèi)復(fù)蘇撲面而至。上半年關(guān)鍵小長假“五一”期間,廣州迎客1058萬人次,文旅消費(fèi)總收入近104億元,同比增長近58%。
(資料圖片僅供參考)
商業(yè)物業(yè)布局聲勢不凡。萬象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺引發(fā)全城熱話,轉(zhuǎn)而帶動(dòng)板塊住宅地塊出讓的高人氣。
另一邊,新老商業(yè)體分化加深,天河城百貨北京路店的結(jié)業(yè),將一季度空置推升至11.5%;
土拍市場焦灼,相比吸引企業(yè)總部,近郊CBD通過引入商業(yè)IP吸引涉宅地買家;一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐,廣州GDP增速1.8%低于全國,引發(fā)了擔(dān)憂...
半年前,網(wǎng)易房產(chǎn)走訪各大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu),業(yè)內(nèi)外人士曾不約而同地劃在二季度末。節(jié)點(diǎn)將至,我們所談的“復(fù)蘇”,目前有多近有多遠(yuǎn)?在6月底成績單到來之前,網(wǎng)易房產(chǎn)專訪世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧,試圖理清困惑。而這位任職該機(jī)構(gòu)已18年的行業(yè)長期觀察者,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及廣州經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍抱有樂觀的態(tài)度。
(CBRE世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧)
01.
廣州的消費(fèi)力,足以承載多個(gè)奢侈品購物中心
“廣州怎么到處都是人”是今年以來熱門話題。一季度廣州地鐵甚至有四天的日線網(wǎng)客流量超千萬人次。
游客來了,本地市民也頻繁出門消費(fèi)了,從一季度數(shù)據(jù)上看廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額已恢復(fù)至疫情前水平,同比增長5.5%。
如果反彈是預(yù)料之中,那么反彈能持續(xù)多久,則是復(fù)蘇后勁的關(guān)鍵。
Q:當(dāng)下社會(huì)零售數(shù)據(jù)的表現(xiàn),是擠壓需求短暫釋放,還是可持續(xù)復(fù)蘇?怎么看待當(dāng)下廣州的商業(yè)消費(fèi)活力?
A:相對(duì)于去年的低基數(shù),我們的確看到今年經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇所帶來的消費(fèi)活躍度的提升。
廣州2023年1-4月的社零總額為3718億元,較2019年同期的3217億元,四年累計(jì)增長約16%。
我相信,這種消費(fèi)反彈,為全年的復(fù)蘇定下了基調(diào),同時(shí)為后續(xù)持續(xù)復(fù)蘇創(chuàng)造了條件。
其中,可選消費(fèi)、耐用商品的復(fù)蘇將是一個(gè)持續(xù)的、漸進(jìn)過程。當(dāng)前國內(nèi)外宏觀環(huán)境復(fù)雜,產(chǎn)業(yè)鏈在重塑,廣州的商業(yè)復(fù)蘇最大不確定性是:回暖幅度、反彈幅度能有多大,但消費(fèi)恢復(fù)活力這一點(diǎn)是毫無疑問的。隨著中國經(jīng)濟(jì)和就業(yè)市場的不斷改善,對(duì)于廣州消費(fèi)市場的未來發(fā)展我仍然充滿信心。
Q:零售驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)回暖,近期萬象城、太古、新世界K11等高端商業(yè)大IP接踵插旗廣州荔灣、番禺。高端商業(yè)體密集布局廣州的原因是?選址上,為什么是荔灣,為什么是番禺?
A:廣州作為人口接近兩千萬的特大城市,經(jīng)濟(jì)總量位列國內(nèi)前茅,足以承載多個(gè)核心商圈甚至多個(gè)奢侈品購物中心。
相比北京、上海、深圳甚至成都,知名商業(yè)發(fā)展商在廣州的商業(yè)項(xiàng)目屈指可數(shù)。其實(shí)發(fā)展商一直持續(xù)關(guān)注著廣州的機(jī)會(huì)。過往,受制約于城區(qū)土地供應(yīng)有限,拓展機(jī)會(huì)不多。
但目前情況得到改善:
一方面中心城區(qū)城市更新的提速,優(yōu)質(zhì)舊改地段涌現(xiàn),如廣佛交界的荔灣片區(qū),新的住宅項(xiàng)目集中供應(yīng),區(qū)域性商業(yè)項(xiàng)目可覆蓋廣佛兩地。
另一方面,軌道交通建設(shè)加速,TOD如火如荼,居住人口持續(xù)攀升,帶來了新的區(qū)域商圈,如長隆-萬博商圈、南站商圈等。
有人就有商機(jī),只要有足夠的消費(fèi)人口,商業(yè)發(fā)展商就會(huì)果斷拔籌。
02.
商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐,反向促進(jìn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、總部落戶
以往的廣州土拍,以板塊規(guī)劃、CBD打造、產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部引入作為賣點(diǎn)。近兩年,風(fēng)向有變。荔灣白鵝潭、番禺萬博CBD發(fā)展多年,以往走寫字樓打造、引入企業(yè)總部的路線,如今因商業(yè)IP進(jìn)入重新獲得熱度。
是企業(yè)總部“難拉動(dòng)”,押注消費(fèi)?似乎更多是商圈初步成型的功不可沒。
高端商業(yè)密集布局,未來廣州商圈格局正在重塑,不再是“天河商圈”一家獨(dú)大。在“消費(fèi)降級(jí)”的吐槽下,廣州高端消費(fèi)卻節(jié)節(jié)攀升。
Q:商業(yè)名片的火熱,對(duì)企業(yè)引入、寫字樓辦公交易有無積極作用?在企業(yè)普遍降本增效的背景下,盤活商圈是否從靠引入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向引入商業(yè)?
A:商業(yè)是產(chǎn)業(yè)區(qū)域必要的配套之一,而產(chǎn)業(yè)的聚集又為當(dāng)?shù)厣虉鰩硐M(fèi)需求,二者相輔相成。
荔灣、萬博有知名的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐,肯定會(huì)促進(jìn)企業(yè)進(jìn)駐的決心,包括對(duì)于落戶的企業(yè)在招聘優(yōu)秀人才時(shí)也會(huì)有間接的促進(jìn)作用,同時(shí)更為這兩個(gè)區(qū)域居民帶來便利。
商業(yè)作為亮點(diǎn)優(yōu)先出圈,更被市場看好,但并不代表企業(yè)便不再看好這一片區(qū)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。
以萬博片區(qū)為例,希音和拼多多都是新近進(jìn)入的企業(yè)。只是相對(duì)商業(yè)而言,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)辦公信息在大眾端關(guān)注度沒有那么高。事實(shí)上,商業(yè)開發(fā)亦無法消化辦公樓的體量,有了便利的交通、優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配套、舒適的居住環(huán)境和政策引導(dǎo),產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、總部落戶就是早晚的事情。
Q:天河商圈向來是廣州零售業(yè)的天花板,隨著外圍新興高端場的發(fā)展,未來商圈格局會(huì)有什么變化?天河城、正佳廣場、萬菱匯這些老字號(hào)商場面對(duì)怎樣的挑戰(zhàn)?
A:未來廣州也將與其他國內(nèi)外商業(yè)高線城市一樣,擁有多個(gè)能承載國際品牌擴(kuò)張的高端商場。相比在單一商圈內(nèi)卷,多商圈更利好消費(fèi)市場。高端商業(yè)供應(yīng)不足一直是廣州的痛點(diǎn),更多可選項(xiàng)目對(duì)于國際品牌而言也是喜聞樂見的。
即使新商場開業(yè),中短期內(nèi),天河路仍是國際品牌首選區(qū)域。
商場開業(yè)后普遍需要客流培育階段,國際品牌可能仍會(huì)更青睞天河路,而將新商圈/商場視作可拓展區(qū)域。
天河路商圈有一個(gè)突出特點(diǎn),購物中心云集,優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積集中。按照CBRE的統(tǒng)計(jì),天河路商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積超過九十萬平方米,連片差異化發(fā)展,讓消費(fèi)者更易在天河路實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的目標(biāo)。白鵝潭、萬博和漢溪長隆,體量仍未達(dá)到如此規(guī)模。
但不可否認(rèn),天河路商圈客流確實(shí)將被部分分流到新項(xiàng)目。如何煥新商場硬件,煥新租戶組合,吸引年輕人,將是該商圈所有商場將持續(xù)思考的問題。
Q:從空置率上看,廣州商業(yè)體分化加深。普通人在大談消費(fèi)降級(jí),活力卻越來越集中于高端商場,背后是怎么樣的消費(fèi)趨勢?存量中低端商業(yè)將如何轉(zhuǎn)型?
A:活力集中在高端商場,我認(rèn)為是消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的追求提高了。廣州還有一個(gè)現(xiàn)象,消費(fèi)場景也在延申和擴(kuò)大,不再僅限于購物中心或商業(yè)步行街內(nèi)。
而消費(fèi)降級(jí)的說法,個(gè)人認(rèn)為:一方面,消費(fèi)信心正在復(fù)蘇中,另一方面,線上銷售越來越被接受,所以視覺上會(huì)有某些實(shí)體店客流少了的感覺。還有就是新消費(fèi)模式和新消費(fèi)場景發(fā)展也在加速。尤其是年輕消費(fèi)者,更加追求理性但不失個(gè)性的消費(fèi),如潮玩潮品、運(yùn)動(dòng)、寵物、微度假等,高端商業(yè)包括太古、SKP、華潤等均紛紛積極擁抱這一消費(fèi)趨勢。
所以,非高端商業(yè)如大眾型百貨、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等,也應(yīng)該打破傳統(tǒng)思路,結(jié)合時(shí)下的潮流趨勢、體驗(yàn)場景和傳播媒體等奮力“出圈”,并且做好內(nèi)容與品質(zhì)。舉例說,全國各地有不少的游客,連廣州舊城區(qū)哪里有最好吃的白切雞、最好吃的甜品都知道,來到廣州都必去體驗(yàn)舊城區(qū)的特色商業(yè),網(wǎng)紅打咖點(diǎn),這些中低端的店鋪一樣“酒香不怕巷子深“。
03.
廣州經(jīng)濟(jì):商務(wù)活躍度轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù),需要時(shí)間
一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐,廣州GDP總量重返第四,但增速1.8%低于全國,引發(fā)討論。
寫字樓、商業(yè)、大宗交易向來是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的風(fēng)向標(biāo),根據(jù)CBRE數(shù)據(jù),寫字樓的客戶到訪量顯著提升。零售市場的回暖也帶來相關(guān)倉儲(chǔ)需求。
但轉(zhuǎn)化為租賃成交仍需時(shí)日。
Q:您看來廣州經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢頭如何?
A: 盡管同比增長不高,但相較2022年第四季度,廣州經(jīng)濟(jì)活躍度顯著提升,人流逐步恢復(fù)至疫情前水平,尤其利好零售業(yè)。
在租賃市場,2022年末壓抑的租賃活動(dòng)在一季度得以釋放,但并未完全轉(zhuǎn)化為成交和吸納。這一方面與租賃談判需時(shí)有關(guān);另一方面,租戶對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的謹(jǐn)慎也影響了租賃決策。
Q:從外資的視角是否看好廣州市場?
A:外資在商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí),會(huì)注重分析支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨勢和相關(guān)政策。
近幾年中國越來越強(qiáng)調(diào)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技創(chuàng)新、以及住宅市場向租售并舉轉(zhuǎn)型,外資對(duì)新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)投資關(guān)注度不斷提高,比如生命科學(xué)園區(qū),長租公寓等等。
廣州作為南中國門戶城市,具有雄厚的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基礎(chǔ),也是國內(nèi)人口活力最強(qiáng)的城市之一,宜居宜商,生活配套便利,教育醫(yī)療資源具有優(yōu)勢,在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展框架下,仍是外資投資中國首先考慮的區(qū)域和城市之一。
Q:近幾年,從房地產(chǎn)到各行業(yè),都有伴隨著經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)帶來的職場迷茫。對(duì)職場人尤其是房地產(chǎn)等劇變行業(yè)的職場人,有何建議?
A:建議真不敢當(dāng),我經(jīng)歷過2003年非典、2008年金融海嘯對(duì)地產(chǎn)影響較大的事件,回頭看,始終認(rèn)為對(duì)未來要有信心與信念。若以悲觀心態(tài)來分析市場,分析得再透徹也是白費(fèi)。應(yīng)擁抱變化,變化意味著新機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)上下游鏈條長,關(guān)聯(lián)諸多行業(yè),是產(chǎn)業(yè)騰飛的載體,是安居樂業(yè)、民生的必需品,也是很好的投資工具,我仍然堅(jiān)信房地產(chǎn)業(yè)是有前景的行業(yè)之一。
廣州的商務(wù)活動(dòng)活躍度確實(shí)在提升,后疫情時(shí)代開啟后,我們收到不少政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)知名發(fā)展商的委托,為他們?cè)谌蛘猩桃Y,同時(shí),我們也忙于為廣州的產(chǎn)城發(fā)展、舊城改造、商業(yè)物業(yè)提升競爭力出謀獻(xiàn)策。行業(yè)變革總伴隨波動(dòng),悲觀者正確,但樂觀者成功,每一位地產(chǎn)人都需積極穿越周期,我們對(duì)行業(yè)依然充滿信心。
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