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走進天津市和平區(qū)龍通大廈，便利店、咖啡廳、打印店等辦公配套設施錯落有致，人來人往，絡繹不絕。陽光透過玻璃窗灑在室內(nèi)，走廊上精心布置的綠植隨處可見。

很難想象，這座活力十足的辦公大樓，兩年前還是一座閑置率超過80%的老舊樓宇。而經(jīng)過鑫恩華(天津)大數(shù)據(jù)服務集團有限公司(以下簡稱“鑫恩華集團”)的有效盤活，龍通大廈如今的出租率已達到75%。

龍通大廈是天津加速盤活存量資產(chǎn)的一個縮影。近兩年來，天津因地制宜盤活閑置低效資源，一個個老舊樓宇和廠房迎來華麗轉(zhuǎn)身、一塊塊閑置土地被重新激活。在“沉睡資源”得以有效“喚醒”的同時，還引入了新的商業(yè)形態(tài)、運營模式，將“包袱”變財富，為城市更新發(fā)展注入源頭活水。

閑置資產(chǎn)煥發(fā)新生機

在天津市南開區(qū)黃河道與臨潼路交叉口處，一處大院正在進行緊張的翻修工作。這座大院曾是天津市分析儀器廠的廠房，閑置時間長達十年之久。今年8月，鑫恩華集團將其規(guī)劃為“鑫恩華·數(shù)創(chuàng)里”項目，正式啟動翻修活動。

“鑫恩華·數(shù)創(chuàng)里”項目負責人李祖澤介紹，這處廠房建成于20世紀五六十年代，至今仍保留著當時的建筑風格和結(jié)構(gòu)，是天津工業(yè)的歷史遺存。“這里地理位置優(yōu)越，卻一直閑置，實在很可惜。”

按照規(guī)劃，“鑫恩華·數(shù)創(chuàng)里”即將在今年年底前開放使用。在院落中漫步，李祖澤一一介紹院內(nèi)各個區(qū)域：“主樓可以被改造為適合小微企業(yè)使用的辦公空間，三樓露臺適合打造成戶外沙龍，而臨近黃河道一側(cè)，可以做沿街店鋪……”李祖澤說，由于房屋結(jié)構(gòu)不同，他們在規(guī)劃過程中盡量保留原有的建筑格局，確保每一寸土地都能得到合理有效的活化利用。

被盤活的不只是廠房建筑，還有產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在天津市濱海新區(qū)寨上街道，融鑫智惠產(chǎn)業(yè)園也在盤活存量中迎來新生。該園區(qū)前身為中聚新能源二期項目，由于企業(yè)經(jīng)營不善資金鏈斷裂，于2018年處于閑置狀態(tài)。2022年，寨上街道引入天津融鑫智惠產(chǎn)業(yè)園公司作為項目投資經(jīng)營主體進行盤活。

天津市濱海新區(qū)營城工業(yè)聚集區(qū)創(chuàng)新實踐基地副主任呂健說，融鑫智惠產(chǎn)業(yè)園與天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)僅一路之隔，緊鄰高速公路，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，地上總建筑面積超12萬平方米，能夠充分滿足企業(yè)的生產(chǎn)、辦公和倉儲需求。自2023年8月正式開園以來，融鑫智惠產(chǎn)業(yè)園已招引北京合益榮集團等12家企業(yè)進駐，盤活面積達1.8萬平方米，同時儲備了如國能科環(huán)新材料制造等一批優(yōu)質(zhì)項目，年底前有望累計盤活5.6萬平方米。

天津作為我國北方傳統(tǒng)工業(yè)城市，自新中國成立之初便是工業(yè)制造的翹楚，第一輛國產(chǎn)自行車、第一只國產(chǎn)手表、第一臺國產(chǎn)電視機等一系列“國產(chǎn)第一”都誕生于天津。然而，隨著產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展，很多樓宇廠房成為歷史文化遺產(chǎn)。這些樓宇廠房占據(jù)著優(yōu)越的地理位置，承載著豐富的時代記憶。

有歷史、有內(nèi)涵、有價值……一大批閑置資產(chǎn)陸續(xù)得到盤活，給城市帶來了巨大經(jīng)濟效益。據(jù)天津市盤活存量資產(chǎn)工作專班統(tǒng)計，2024年1-9月，天津市盤活存量資產(chǎn)共實現(xiàn)收入303.11億元。其中，盤活土地1214.16公頃，實現(xiàn)收入194.85億元;盤活房產(chǎn)643.29萬平方米，實現(xiàn)收入86.68億元;盤活無形資產(chǎn)實現(xiàn)收入21.58億元。

摸清家底，一案一策“解亂麻”

“沉睡資源”的徹底“喚醒”并不容易。

“存量資源種類繁多、產(chǎn)權(quán)復雜、摸排難度大，全國沒有可借鑒的認定標準。”天津市規(guī)劃與自然資源局盤活存量工作專班負責人張津誠說，以土地資產(chǎn)為例，規(guī)劃資源部門掌握儲備存量土地，住房城鄉(xiāng)建設部門掌握棚戶區(qū)改造存量土地，部分行政事業(yè)單位、國有企業(yè)以及其他社會主體手中也有存量土地等，沒有形成統(tǒng)一的臺賬。

為理清天津市存量資產(chǎn)這團“亂麻”，天津市發(fā)展改革委牽頭，組織規(guī)劃資源、住房建設、商務、工信、文旅等9個市級部門組建了市級層面的盤活存量資產(chǎn)工作專班，確定了土地、房產(chǎn)、無形資產(chǎn)等3大類18小類存量資產(chǎn)認定標準，并組織全面摸底，進行空間落位，形成了存量資產(chǎn)圖，實時更新，一目了然。

位于天津市南開區(qū)的京津首家京東MALL超級體驗店，前身為九策城市廣場。此前因經(jīng)營不善，商場大面積閑置達10年之久。如今，這一載體被成功盤活，煥發(fā)了生機。“從無人問津的閑置資產(chǎn)，到城市消費新地標，鑿開樓宇盤活‘堅冰’的關鍵在于精準對接雙方需求。”天津市南開區(qū)投資促進局局長郭曉軍說，在招商引資過程中，天津市南開區(qū)敏銳捕捉到京東集團與天津市“十四五”合作協(xié)議中在津布局超級體驗店的信息，成立工作組，積極對接投資機構(gòu)，最終成功推動泰達控股聯(lián)手光大金甌共同競拍，破解了法拍資產(chǎn)“只賣不租”的難題，幫助京東體驗店順利落地。

記者了解到，很多閑置資產(chǎn)在盤活前經(jīng)歷多次業(yè)態(tài)調(diào)整，產(chǎn)權(quán)方和經(jīng)營管理方幾經(jīng)變更，出現(xiàn)權(quán)屬不清、違章加蓋、涉法涉訴等問題，不同程度影響資產(chǎn)盤活進度。對此，天津出臺土地混合利用政策，推動中國建材集團國家級綠色數(shù)智雙碳創(chuàng)新中心順利建成投用;創(chuàng)新國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記制度，幫助天喔(天津)食品有限公司實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;采取土地彈性出讓方式，化解了桂發(fā)祥項目資金難題……

位于天津市河西區(qū)的天津數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)園曾是天津出版?zhèn)髅郊瘓F的美術(shù)印刷廠，后因業(yè)務調(diào)整，自2010年起便“人去廠空”。天津市河西區(qū)發(fā)改委副主任劉乃維說，為了讓老廠房煥發(fā)新活力，河西區(qū)政府與天津出版?zhèn)髅郊瘓F開展戰(zhàn)略合作，對廠區(qū)進行提升改造，圍繞智慧教育、游戲電競、網(wǎng)絡文學、數(shù)字版權(quán)四大板塊，制定相應扶持政策，推動構(gòu)建數(shù)字出版融合發(fā)展的新生態(tài)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，打造天津數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)的新興聚集地。

鑫恩華集團董事長張鴻燁說，公司為入駐的初創(chuàng)企業(yè)提供了輔助工商營業(yè)執(zhí)照注冊、代理記賬以及對接政府優(yōu)惠政策等一攬子服務，為老建筑注入新活力。“翻修老舊樓宇僅是盤活閑置資產(chǎn)的第一步，真正能讓老舊樓宇活下來甚至‘火’起來的關鍵是通過服務讓企業(yè)和客戶留下來。”

讓盤活資產(chǎn)持久釋放新動能

隨著越來越多的閑置資產(chǎn)重煥新生，如何獲得可持續(xù)的收益，避免“盤而不活”，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益雙綻放，是城市更新發(fā)展的關鍵。

張鴻燁認為，小微企業(yè)是社會就業(yè)的沃土，雖然他們規(guī)模不大，但數(shù)量眾多、分布廣泛，是吸納勞動力的重要渠道。“通過優(yōu)化服務，我們可以幫助小微企業(yè)克服發(fā)展中的種種困難，確保他們能夠在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，持續(xù)健康發(fā)展。這正是在創(chuàng)造就業(yè)機會，為就業(yè)市場注入源源不斷的活力，激發(fā)社會的創(chuàng)新動力和創(chuàng)業(yè)精神，助力經(jīng)濟社會長遠發(fā)展。”

多位受訪人士認為，許多老舊樓宇和廠房位于城市中心地段，見證了城市工業(yè)發(fā)展和歷史變遷，若能得到有效的活化利用，不僅能夠保護城市的歷史記憶，讓后代了解和感受到城市的發(fā)展脈絡，還能夠提升城市的整體形象，為城市注入新的文化內(nèi)涵和活力，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的和諧共生。“通過盤活工作，我們對各種發(fā)展機遇和資源進行了系統(tǒng)梳理，重新審視并明確了產(chǎn)業(yè)園在濱海新區(qū)的定位，確保產(chǎn)業(yè)園能夠無縫融入到濱海新區(qū)的發(fā)展宏圖中，為區(qū)域經(jīng)濟的整體發(fā)展貢獻力量。”呂健說。

為充分引導社會力量參與盤活存量，天津還創(chuàng)新金融手段，推動存量資產(chǎn)的活化利用。今年9月份，天津經(jīng)開區(qū)博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金獲證監(jiān)會和上交所批復正式上市。這是天津市首單基礎設施公募REITs項目，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)盤活的一大創(chuàng)新。“此次REITs項目可幫助園區(qū)獲得用于提升改造的資金，將激勵園區(qū)更加積極招商、規(guī)范運營，推動資產(chǎn)保值升值。”天津泰達科技工業(yè)園有限公司副總經(jīng)理劉昕說。